Životnost staveb
12.08.2013 10:57Životnost staveb je v kontextu oceňování nemovitostí (staveb) důležitou veličinou. S životností je velmi úzce spojeno opotřebení konkrétní stavby, které má výrazný vliv na finální stanovení hodnoty, zejména tzv. nákladovým způsobem (časová, substanční hodnota), tj. nákladů nutných k vystavění stejné nemovitosti jko je oceňovaná k datu, k němuž se ocenění provádí.
Přesnou životnost bude vždy problematické u dané stavby stanovit. Životnost stavby lze rozdělit na životnost ekonomickou, technickou, morální a právní. Právní životnost může být vyjádřena jako časový úsek od kolaudačního souhlasu/rozhodnutí do okamžiku povolení o odstranění stavby. Morální životnost více souvisí s vývojem trhu, technologií, dispozičního řešení, ale i např. módy. Ekonomické životnosti dosáhne stavba u níž náklady na údržbu přesáhnou výnosy z ní plynoucí neboli doby, po kterou provoz stavby poskytuje zisk. Technická životnost je úzce spojena s jednotlivými konstrukčními prvky stavby respektive s její funkčností. Každá stavba je složena ze spousty prvků, materiálů a konstrukcí z nichž každá má svoji životnost. Na každé stavbě lze proto rozlišovat prvky dlouhodobé životnosti mezi které se řadí:
- základy
- svislé nosné konstrukce
- stropy
- schodiště
- krovy
a prvky krátkodobé životnosti, u kterých se předpokládá nejméně jedna výměna za dobu životnosti stavby. Je logické, že na celkovou životnost stavby mají rozhodující vliv prvky dlouhodobé životnosti. Ze stavebně-technického hlediska nejvíce ovlivňují životnost stavby tyto podmínky:
- způsob založení stavby
- návrh, konstrukční řešení, technologické provedení jednotlivých konstrukcí dlouhodobé životnosti
- způsob/intenzita užívání stavby
- provádění pravidelné údržby
- provádění generálních oprav či modernizací
Důležitým pojmem je předpokládaná životnost, což je nejčastěji doba životnosti, která je předvídatelná díky znalosti konstrukcí a použitých materiálů. Pro představu jsou v níže uvedených tabulkách uvedeny předpokládané životnosti vybraných druhů staveb podle různých zdrojů
Popis budovy | specifikace | počet let |
Veřejné budovy masivní provedení | 200 - 400 | |
Obytné budovy | jednoduché provedení | 70 - 150 |
lepší provedení | 100 - 200 | |
velmi dobré provedení | 150 - 300 | |
Hospodářské budovy | jednoduché provedení (dřevo) | 50 - 80 |
lepší provedení (smířená/masivní stavba) | 70 - 120 | |
dobré provedení (masivní stavba) | 100 - 150 |
Jedním z možných zdrojů zjištění předpokládané životnosti staveb může být příloha č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. (tzv. oceňovací vyhláška) o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. 6ivotnosti jsou uvedeny v této tabulce:
Popis | specifikace | předpokládaná životnost (v letech) |
Budovy, haly, RD, rekr. chalupy/domky | zděné, betonové nebo ocelové svislé nosné konstrukce | 100 |
ostatní druhy konstrukcí | 80 | |
Rekreační/zahrádkářské chaty | zděné | 80 |
dřevěné/montované | 60 | |
ostatní | 50 | |
Inženýrské/speciální stavby | 50 - 100 | |
Vedlejší stavby, garáže | zděné | 80 |
dřevěné/montované | 60 | |
ostatní | 30 - 40 | |
Studny | kopané/vrtané průměr nad 150 mm | 100 |
ostatní | 50 | |
Hřbitovní stavby | 100 - 150 |
A do třetice další tabulka uvádějící předpokládanou životnost z jiného úhlu. 1
typ domu | předpokl. životnost v letech |
Domy na bázi dřevotřísky | 40 |
Domy dřevěné srubové | 60 |
Domy montované z betonových dílců | 100 |
Domy zděné postavené po roce 1950 | 100 |
Domy zděné masivní stavěné mezi roky 1930 a 1950 | 120 |
Domy zděné masivní postavené před r. 1930 | 130 150 |
Předpokládané životnosti lze také najít u jednotlivých konstrukcí. Např. ve výše uváděné vyhlášce ř. 3/2008 Sb. jsou v příloze č. 15 uvedeny životnosti jednotlivých konstrukcí:
Konstrukce | předpokládaná životnost v letech | Konstrukce | předpokládaná životnost v letech |
Základy včetně zemních prací | 150 - 200 | Povrchy podlah | 15 - 80 |
Svislé konstrukce | 80 - 200 | Vytápění | 20 - 50 |
Stropy | 80 - 200 | Elektroinstalace | 25 - 50 |
Zastřešení mimo krytinu | 70 - 150 | Bleskosvod | 30 - 50 |
Krytina, střecha | 40 - 80 | Vnitřní vodovod | 20 - 50 |
Klempířské konstrukce | 30 - 80 | Vnitřní kanalizace | 30 - 60 |
Úpravy vnitřních povrchů | 50 - 80 | Vnitřní plynovod | 20 - 50 |
Úpravy vnějších povrchů | 30 - 60 | Ohřev teplé vody | 20 - 40 |
Vnitřní obklady keramické | 30 - 50 | Vybavení kuchyní | 15 - 30 |
Schody | 80 - 200 | Vnitřní hygienická zařízení | 30 - 60 |
Dveře | 50 - 80 | Výtahy | 30 - 50 |
Vrata | 30 - 50 | ||
Okna | 50 - 80 |
Ještě podrobněji lze předpokládanou životnost jednotlivých konstrukcí a materiálů najít např. zde.
U stanovení životnosti staveb bude stěží stanoven přesný rok, kdy stavba přestane plnit svoji funkci. Už proto, že vždy bude záležet jakou životnost máme na myslí (technickou, ekonomickou či morální). Vždy je důležité si uvědomit, že jde o životnost za předpokladu řádné údržby. Výše uváděná čísla a tabulky se týkají technické životnosti a mohou být návodem nebo alespoň bodem, od kterého je možné se odrazit i u životnosti ekonomické nebo morální. Co může být pro vlastníka nemovitosti-stavby ve spojení s životností důležité je plánování údržby, oprav a rekonstrukci s ohledem na jejich financování. Téma jak plánovat opravy a údržbu a jejich financování bude předmětem jiného článku.
_____________________________________
1 KUPILÍK, V., Závady a životnost staveb, Praha, GRADA 1999, s. 288, ISBN 8071695815
———
Zpět