Životnost staveb

12.08.2013 10:57

Životnost staveb je v kontextu oceňování nemovitostí (staveb) důležitou veličinou. S životností je velmi úzce spojeno opotřebení konkrétní stavby, které má výrazný vliv na finální stanovení hodnoty, zejména tzv. nákladovým způsobem (časová, substanční hodnota), tj. nákladů nutných k vystavění stejné nemovitosti jko je oceňovaná k datu, k němuž se ocenění provádí.

Přesnou životnost bude vždy problematické u dané stavby stanovit. Životnost stavby lze rozdělit na životnost ekonomickou, technickou, morální a právní. Právní životnost může být vyjádřena jako časový úsek od kolaudačního souhlasu/rozhodnutí do okamžiku povolení o odstranění stavby. Morální životnost více souvisí s vývojem trhu, technologií, dispozičního řešení, ale i např. módy. Ekonomické životnosti dosáhne stavba u níž náklady na údržbu přesáhnou výnosy z ní plynoucí neboli doby, po kterou provoz stavby poskytuje zisk. Technická životnost je úzce spojena s jednotlivými konstrukčními prvky stavby respektive s její funkčností. Každá stavba je složena ze spousty prvků, materiálů a konstrukcí z nichž každá má svoji životnost. Na každé stavbě lze proto rozlišovat prvky dlouhodobé životnosti mezi které se řadí:

  • základy
  • svislé nosné konstrukce
  • stropy
  • schodiště
  • krovy

a prvky krátkodobé životnosti, u kterých se předpokládá nejméně jedna výměna za dobu životnosti stavby. Je logické, že na celkovou životnost stavby mají rozhodující vliv prvky dlouhodobé životnosti. Ze stavebně-technického hlediska nejvíce ovlivňují životnost stavby tyto podmínky:

  • způsob založení stavby
  • návrh, konstrukční řešení, technologické provedení jednotlivých konstrukcí dlouhodobé životnosti
  • způsob/intenzita užívání stavby
  • provádění pravidelné údržby
  • provádění generálních oprav či modernizací

Důležitým pojmem je předpokládaná životnost, což je nejčastěji doba životnosti, která je předvídatelná díky znalosti konstrukcí a použitých materiálů. Pro představu jsou v níže uvedených tabulkách uvedeny předpokládané životnosti vybraných druhů staveb podle různých zdrojů

Popis budovy specifikace počet let
Veřejné budovy masivní provedení   200 - 400
Obytné budovy jednoduché provedení  70 - 150
lepší provedení 100 - 200
velmi dobré provedení 150 - 300
Hospodářské budovy jednoduché provedení (dřevo) 50 - 80
lepší provedení (smířená/masivní stavba) 70 - 120
dobré provedení (masivní stavba) 100 - 150

 

Jedním z možných zdrojů zjištění předpokládané životnosti staveb může být příloha č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. (tzv. oceňovací vyhláška) o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. 6ivotnosti jsou uvedeny v této tabulce:

Popis specifikace předpokládaná životnost (v letech)
Budovy, haly, RD, rekr. chalupy/domky zděné, betonové nebo ocelové svislé nosné konstrukce 100
ostatní druhy konstrukcí 80
Rekreační/zahrádkářské chaty zděné 80
dřevěné/montované 60
ostatní 50
Inženýrské/speciální stavby   50 - 100
Vedlejší stavby, garáže zděné 80
dřevěné/montované 60
ostatní 30 - 40
Studny kopané/vrtané průměr nad 150 mm 100
ostatní 50
Hřbitovní stavby   100 - 150

 A do třetice další tabulka uvádějící předpokládanou životnost z jiného úhlu. 1

typ domu předpokl. životnost v letech
Domy na bázi dřevotřísky 40
Domy dřevěné srubové 60
Domy montované z betonových dílců 100
Domy zděné postavené po roce 1950 100
Domy zděné masivní stavěné mezi roky 1930 a 1950 120
Domy zděné masivní postavené před r. 1930 130 150

Předpokládané životnosti lze také najít u jednotlivých konstrukcí. Např. ve výše uváděné vyhlášce ř. 3/2008 Sb. jsou v příloze č. 15 uvedeny životnosti jednotlivých konstrukcí:

Konstrukce předpokládaná životnost v letech Konstrukce předpokládaná životnost v letech
Základy včetně zemních prací 150 - 200 Povrchy podlah 15 - 80
Svislé konstrukce 80 - 200 Vytápění 20 - 50
Stropy 80 - 200 Elektroinstalace 25 - 50
Zastřešení mimo krytinu 70 - 150 Bleskosvod 30 - 50
Krytina, střecha 40 - 80 Vnitřní vodovod 20 - 50
Klempířské konstrukce 30 - 80 Vnitřní kanalizace 30 - 60
Úpravy vnitřních povrchů 50 - 80 Vnitřní plynovod 20 - 50
Úpravy vnějších povrchů 30 - 60 Ohřev teplé vody 20 - 40
Vnitřní obklady keramické 30 - 50 Vybavení kuchyní 15 - 30
Schody 80 - 200 Vnitřní hygienická zařízení 30 - 60
Dveře 50 - 80 Výtahy 30 - 50
Vrata 30 - 50    
Okna 50 - 80    

Ještě podrobněji lze předpokládanou životnost jednotlivých konstrukcí a materiálů najít např. zde.

U stanovení životnosti staveb bude stěží stanoven přesný rok, kdy stavba přestane plnit svoji funkci. Už proto, že vždy bude záležet jakou životnost máme na myslí (technickou, ekonomickou či morální). Vždy je důležité si uvědomit, že jde o životnost za předpokladu řádné údržby. Výše uváděná čísla a tabulky se týkají technické životnosti a mohou být návodem nebo alespoň bodem, od kterého je možné se odrazit i u životnosti ekonomické nebo morální. Co může být pro vlastníka nemovitosti-stavby ve spojení s životností důležité je plánování údržby, oprav a rekonstrukci s ohledem na jejich financování. Téma jak plánovat opravy a údržbu a jejich financování bude předmětem jiného článku.

 

_____________________________________

1 KUPILÍK, V., Závady a životnost staveb, Praha, GRADA 1999, s. 288, ISBN 8071695815

Zpět