Výnosová metoda

Koncepce výnosového přístupu vychází z principu očekávání (anticipace). Přepokládá, že účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu nemovitostí prostřednictvím budoucího prospěchu, který by jim mohl přinášet. Výsledkem postupů založených na výnosovém přístupu je výnosová hodnota nemovitostí, která může, ale nutně nemusí být ztotožněna s tržní hodnotou nemovitostí. Považuje se za jednu z indicií možné úrovně tržní hodnoty.

Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitostí očekává s přihlédnutím k možnému výpadku nájemného. Předpokládané výnosy se následně sníží o náklady související s provozem nemovitosti, což jsou zejména:

• Daň z nemovitosti
• Pojištění nemovitosti
• Správa nemovitostí
• Opravy a údržba
• Amortizace/odpisy – obnovovací investice
• Provize aj.

Výnosová hodnota je pak výsledkem transformace rozdílu uvedených výnosů a nákladů. Transformací je pak míněna diskontace (v případě součtu časové řady výnosů) nebo kapitalizace (je-li prospěch vyjádřen jediným výnosem).