Vývoj cen bytů na Znojemsku (2001 - 2012)

U bytů jsou níže uváděné ceny jednotkové, tentokrát v Kč / m² podlahové plochy. Zdrojem dat je evidence Českého statistického úřadu, který vycházel z realizovaných obchodů respektive z přiznání k dani z převodu nemovitosti (prodejce/vlastník je povinnen podat přiznání příslušným finančním úřadům do 3 kalendářního měsíce následujícího po měsíci , v němž byl zapsán vklad práva do KN). U bytů byl obecný vývoj ve sledovaném období obdobný jako tomu bylo u rodinných domů (viz zde). Za období od roku 2002 do roku 2011 došlo rovněž k průměrnému ročnímu nárůstu cen, který přesahoval 12% (přesně 12,7%), nicméně vývoj měl dynamičtější průběh a byl o trochu více rozkolísaný. Současně je od roku 2009 patrný klesající trend. Nejvyšší cena byla dosažena v roce 2009 a to 18.596 Kč / m² podlahové plochy. Dosahovala téměř trojnásobku ceny z roku 2002.

Graf č.1: Vývoj cenové úrovně bytů na Znojemsku

Zdroj: ČSÚ

Cenové úrovně v závislosti na počtu obyvatel obce, města, ve kterém se byty nacházejí, jsou patrné z následujícího grafu. Ja patrný obecně znamý trend, že s roustoucím počtem obyvatel obce  roste i jednotková cena sledovaných nemovitostí (byť tyto dvě veličiny nemají přímou souvislost). Tendence u cen bytů jsou překvapivě rostoucí i v letech 2009 až na výjimku bytů v obcích s počtem obyvatel od 2.000 do 9.999, kde došlo k poklesu. Nejvyšší ceny bylo dosaženo u obcí s počtem obyvatel převyšujícím 10.000, kde se cena na konci roku 2011 vyšplhala na 19.488 Kč / m².  V této kategorii je také patrný nejvyšší nárůst jednotkové ceny ve sledovaném období. V deseti předchozích letech došlo k nárůstu dosahujícím téměř 140% s tím, že největší akceleraci je možné sledovat v letech 2002 - 2009.

Graf č.2: Cenové úrovně bytů na Znojemsku dle počtu obyv.

Zdroj: ČSÚ

Poslední statistkou cenové úrovně bytů jsou opět jednotkové ceny v závislosti na míře opotřebení vyjádřené v %. Míra opotřebení je uváděna odhadcem, který provedl odhadu ceny nemovitosti, na základě něhož byla vyměřena daň z převodu nemovitosti při realizaci prodeje/koupě. Z tendence cen uvedených v grafu lze učinit závěr, že jednotkové ceny bytů u novostaveb (opotřebení 0-5%) po celé sledované období neklesaly. Kdežto byty s větším opotřebením se držely postupného růstu a od roku 2009 začaly klesat. Maxima, 22.157 Kč/m2, dosáhly jednotkové ceny u novostaveb na konci roku 2011.

Graf č.3: Cenové úrovně bytů podle míry opotřebení

Zdroj: ČSÚ

Pokud by se sledovali jednotlivé závislosti ceny bytů pak největší vliv na cenu podle výše uvedených statistik má míra opotřebení následovaná časovým obdobím a lokalitou neboli velikostí obce, v níž se bytová jednotka nachází.

Ceny bytů jsou ovlivněny zejména polohou a stářím výstavby. Obecně se novostavby bytů na Znojemsku pohybují v cenové relaci 23.000 – 30.000 Kč/m2 podlahové plochy. Novostavby bytů ovšem již třetím rokem stagnují a je možné na trhu sledovat jednotky novostaveb bytů. Jde především o rekonstrukce v podkroví starších cihlových domů. Příkladem aktuální výstavby bytů je developerský projekt Mansberk - https://www.mansberk.cz/bytove_domy.html. Dalším aktuálním projektem je výstavba polyfunkčního domu firmou Atlanta a.s. v ulici nám. Kpt. Otmara Chlupa, která zahrnuje výstavbu nových bytů společně s rekonstrukcemi  okolních budov a výstavbou garážového domu(https://www.atlanta-as.cz/index.php?option=com_content&view=article&id=29&Itemid=2). Ceny bytů obecně podstatně klesly, místy až o 30%, zejména starších panelových. Ale i u novostaveb bytů převažuje nabídka nad poptávkou.

Do cenového vývoje následujících období jistě bude mít svůj vliv i aktuálně již probíhající projekt města Znojma s názvem Klíč 2018 (více na https://www.znojemskebyty.cz/). Jeho předmětem je privatizace bytového fondu obce. Cílem je prodej více jak 2000 městských bytů do soukromého vlastnictví nejlépe současným nájemníkům. V první fázi je nabídnut byt současnému nájemci za 40% z ceny znaleckého posudku. Např. třípokojový byt mohou aktuální nájemníci zakoupit za cenu pohybující se pod hranicí 30% z ceny tržní/obvyklé. Dalším krokem je pak prodej volných bytů, které jsou v majetku města Znojma. Cena těchto bytů je určena pak obálkovou metodou s tím, že je určeno minimální podání. Při porovnání je výše tohoto minimálního podání cca na 50% z ceny tržní/obvyklé.  Z rozsahu tohoto záměru i z nabízených cen je velmi pravděpodobné, že tímto krokem bude výrazně ovlivněn i trh s byty.

Pokles cen bytů, zejména starších lze tedy předpokládat i v blízké budoucnosti. Hlavními důvody pro další pokles cen starších bytů jsou:

• Pokračující hospodářská krize
• Ne příliš pozitivní očekávání dalšího vývoje
• Prodej obecních bytů za cca 40% tržní ceny
• Převis nabídky nad poptávkou

Komplikovanější bude odhadovat vývoj cen nově vystavěných a plánovaných bytů. Z dosavadních nabídek stavebních firem a developerů lze vyčíst spíše stagnaci cenové úrovně.